Определение размера коммунальных платежей соразмерно площади занимаемого помещения при аренде

Расчет арендуемой площади на основе площади общего пользования

Пример. Общая площадь здания оптовой базы — 2500 м 2 , в том числе площадь помещений общего пользования (коридоров, санузлов, переходов) — 190 м 2 . В данном здании арендуется под склад помещение площадью 200 м 2 .

Рассчитать площадь, которая будет, учитываться в качестве арендуемой при исчислении арендной платы.

Решение. 1. Нормируемая (используемая) площадь здания — 2500- 190 = 2310 м 2 .

2. Коэффициент отношения общей площади к нормируемой — 2500:2310 = 1,08.

3. Арендуемая площадь — 200 × 1,08 = 216 м 2 .

Удельный вес арендатора в используемой площади – 200:2310 – 100-8,65%.

Площадь общего пользования, приходящаяся на арендатора, – 190-8,65; 100 = 16 м 2 .

Площадь, учитываемая в качестве арендуемой при расчете арендной платы, — 200 + 16 = 216 м 2 .

В размер арендной платы, рассчитанной по действующему Положению, включены амортизационные отчисления, налоги и платежи, которые вносятся в бюджет арендодателем. В то же время, если при применении понижающих коэффициентов аренд­ная плата по расчету ниже сумм амортизационных отчислений, налогов и платежей, то она устанавливается на их уровне, а так­же с учетом прибыли, исходя из рентабельности до 15 % по фор­муле:

где ОАМ — размер амортизационных отчислений в месяц на 1 м 2 арендуемой площади;

П3 — платежи за землю в месяц на 1 м 2 арендуемой площади;

Р – процент рентабельности;

ННД — налог на недвижимость в месяц на 1 м 2 арендуемой площади;

ПБЮДЖ — налоги и платежи в бюджет, уплачиваемые арендодателем от полученной арендной платы в соответствии с законо­дательством.

Не включены в арендную плату расходы по эксплуатации и те­кущему ремонту помещений, затраты на коммунальные услуги, включая плату за потребляемую электроэнергию.

При сдаче в аренду производственного оборудования, если оно располагается на производственных площадях арендодателя и используется как арендатором, так и арендодателем, применя­ется почасовая арендная плата. Для ее расчета по произ­водственным помещениям месячная сумма арендной платы де­лится на расчетную месячную норму рабочего времени, а по обо­рудованию — годовая сумма арендной платы делится на годовую расчетную норму времени.

  1. Ценообразование: учебник /под общ. ред. И.И.Полещук – Мн.: БГЭУ, 2001, с.199-232.
  2. Цены и ценообразование: учебник под ред. И.К. Салимжанова – М.: ТК «Велби», издательство «Проспект», 2003, с 387-408.
  3. Ценообразование: учеб.пособие/ Т.В.Емельянова – Мн.: Вышк.шк, 2005, с.153-160.
  4. Цены и ценообразование: учеб пособие/ А.И.Деева – М.: изд-во «Экзамен», 2003, с.189 – 207.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Студент – человек, постоянно откладывающий неизбежность. 10417 – | 7290 – или читать все.

193.151.241.65 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Методика расчета мест общего пользования – аренда нежилых помещений

Заключен договор аренды нежилых помещений между двумя юридическими лицами. В Договоре аренды указано, что при отсутствии счетчиков, оплата коммунальных услуг по отоплению помещения рассчитывается следующим образом – “Для расчета используется соотношение площади, занимаемой Арендатором (с учетом площадей мест общего пользования) и общей площади объекта”. Но при этом, в Договоре и в дополнительных соглашениях, в Акте приемки, площадь МОП не определена. Какова в данном случае методика расчета площади МОП?

Мы – арендаторы, арендуем 543,2 м2. Общая площадь здания – 4942,4 м2. Кроме нас существует еще 1 арендатор, арендующий 1141,6 м2. Арендодатель хочет обязать нас оплачивать стоимость коммунальных услуг сверх занимаемых нами 543,2 м2, а именно, добавив площадь МОП, которую он рассчитывает следующим образом:

1392,9 м2 (площадь МОП согласно экспликации) / 3549,5 м2 (основные помещения согласно экспликации) = 0,39 (“коэффициент МОП”)

543,6 м2 * 0,39 = 212 м2 (площадь МОП, которую добавил к арендуемой площади арендодатель).

То есть, арендодатель обязует нас оплачивать коммунальные услуги не за 543 м2, а за 543 м2 + 212 м2.

Мы не согласны с методикой расчета коэффициента МОП. Как в таких случаях рассчитывается площадь МОП?

Если договором аренды площадь МОП не определена, но в договоре сказано, что мы возмещаем отопление “с учетом площадей МОП”, то может ли в целях расчета стоимости коммунальных услуг арендодатель приплюсовать к арендуемой нами по договору аренды площади 543 м2 еще 212 м2 МОП?

Дополнительное соглашение заключить не удастся. Сейчас спор в суде. Арендодатель, с которым спор, уже не распоряжается этим имуществом. В договоре указано, что платить за МОП по теплу мы должны, но сама площадь МОП нигде не определена. В здании не все помещения арендуются – половина здания пустует, так что не получится от общей площади вычесть арендуемую для расчета МОП. Остается вопрос – как рассчитать МОП при данных условиях.

(ответ о том, что раз в договоре не указана площадь МОП, то мы и не должны за нее дополнительно платить, так как в договоре арендуемые нами 543 м2 уже и так включают в себя МОП – учли, спасибо, но нужно оспорить сам расчет истца в суде).

Ответы юристов ( 4 )

  • 7,6 рейтинг
  • 2880 отзывов

Уважаемый Виктор! Здравствуйте! Только вот зачем Вам МОП? Арендатор арендует конкретное помещение или помещения, соответственно, если в договоре аренды не прописана обязанность Арендатора возмещать Арендодателю стоимость отопления МОП исходя из приходящей на Арендодателя площади МОП, то и относить на Арендатора Вы стоимость отопления за МОП (опять же приходящей площади на Арендодателя) не вправе. Если же такое есть, то вопрос больше к экономисту.

Уважаемый Виктор! В дополнение на Ваше уточнение, да и к мнениям уважаемых и профессиональных коллег:

если в договоре аренды Арендатор взвалил на себя обязанность уплаты стоимости отопления арендуемого помещения (помещения) с учетом МОП, то Арендодатель совершенно законно может вменить к уплате такой доплаты (за МОП, относящейся к площади арендуемого Вами помещения).

Но уж вопрос расчета оставьте экономисту (исходя из цифр в кадастровом паспорте здания плюс смотрим все по помещениям и местам общего пользования и площади занимаемых Вами помещений).

Лучше ставьте вопрос об установке приборов учета.

Вы не прочитали вопрос. Мы не арендодатель, а арендатор. Обязанность платить за МОП предусмотрена напрямую договором.

Уважаемый Виктор! Доброго! Конечно, для точного ответа надо изучать воочию под лупой все Ваши документы, что и как точно отражали те или иные моменты, при этом надо понимать, что при заключении договора на то и предусмотрено разрешение разногласий при наличии того или иного спорного момента. Но нет же, мы потом копья ломаем… Ситуация -то на самом деле спорная.

Для того, чтобы прочитать вопрос и отличить арендодателя от арендатора, не нужно под лупой изучать документы. Кроме того, в вопросе уже изложены необходимые цитаты из документов.

  • 8,8 рейтинг
  • 6931 отзыв эксперт

(с учетом площадей мест общего пользования) и общей площади объекта”. Но при этом, в Договоре и в дополнительных соглашениях, в Акте приемки, площадь МОП не определена. Какова в данном случае методика расчета площади МОП?
Виктор

Здравствуйте. Или прописать в доп. соглашении размер МОП которую вы оплачиваете или вычислять сумму всех площадей помещений минус площадь здания и уже от этого вычислять долю МОП которая приходится на Ваше помещение пропорционально занимаемой площади.

Моё мнение что так. Хотя тут наверное к экономистам вопрос больше.

Проще допиком определить.

Дополнительное соглашение заключить невозможно – арендодатель больше не распоряжается имуществом, спор в суде, и контакта с этим арендодателем не будет кроме как в суде.

Здравствуйте, Виктор! Площадь сдаваемого в аренду помещения указывается в кадастовом паспорте, либо техническом плане БТИ данного нежилого помещения. Для удобства предложите сторой Арендодателю заключить дополнительное уточняющее соглашение к договору. Например, прописать условие: общая площадь объекта и площадь такая-то, занимаемая Арендатором -такая-то. Либо сделайте отсылочное к приложению к Договору условие. В качестве приложения приложите копии техплана или кадастрового паспорта с указание площадей помещений.

Чтобы не было путаниц и споров, конечно, необходимо заключить допсоглашение, в котором определить конкретную площадь. Если исходить из аналогии права собственности на общее долевое имущество, то все арендаторы данного нежилого помещения должны в равной мере обязаны оплачивать и содержать МОП. Поэтому, как правиль предложил коллега Александр, площадь МОп можно рассчитать из общей площади помещения вычитаем сумму всех арендуемых помещений. в итоге получаем площадь МОП и делим ее на количество арендуемых помещений. Получаем Вашу долю площади, которую нужно оплатить.

Так не получится. Дело в том, что в здании есть арендуемые помещения, помещения МОП, а также пустующие не арендуемые пока помещения. И здание больше чем наполовину пустует. Поэтому если вычесть из общей площади здания арендуемые помещения, то это не покажет площадь МОП.

Виктор! Данные вопросы регелируются договором между арендатором и Арендодателем. Если Вы не согласны с условиями договора аренды в части оплаты отопления в соответвии с предлагаемой Арендатором методикой, Вам необходимо направить Арендодателю протокол разногласий и предложить свои условия расчета отапливаемой площади, которую Вы обязываетесь отапливать.

«Для расчета используется соотношение площади, занимаемой Арендатором (с учетом площадей мест общего пользования) и общей площади объекта»
Виктор

Ключевым для решения вопроса является формулировка условия в договоре. Если дословно так, как Вы привели в цитированном фрагменте, то я предлагаю Вам толковать его в свою пользу следующим образом:

1. Арендатор арендует помещение размером 543,2 м2.

2. Места общего пользования он никакие не занимает (в договоре ведь они не указаны, верно?). А может и занимает, но они входят в состав этих 543,2 метров. Напр. коридоры, туалеты и т.п. внутри вашего помещения.

3. Следовательно, вы должны оплачивать коммунальные услуги в соотношении 543,2 / 4942,4. Это и есть ваша доля в коммунальных услугах при отсутствии счетчиков.

Позиция спорная, но в вашем случае в суде должно сработать правило, по которому спорные вопросы толкуются не в пользу стороны, составившей проект договора (в данном случае это арендодатель, который должен был позаботиться о том, чтобы договор можно было понять).

Методика расчета арендуемых площадей по стандарту BOMA

Метод расчета арендуемой площади крайне важен для обеих сторон договора аренды помещения. Ведь, расходы арендатора по данной статье в среднем достигают 10 – 30 процентов от суммы всех затрат компании, а для арендодателя это может быть основой доходной частью бюджета. И здесь для сторон названной сделки выбор невелик: американский стандарт BOMA[1] или отечественный БТИ.

За неполные 20 лет существования рынка недвижимости в России американский стандарт расчета арендуемой площади BOMA и российский стандарт БТИ (Бюро технической инвентаризации) смогли вполне неплохо ужиться. Ведь, оба метода неплохо дополняют друг друга.

Так, БТИ более технически точен и просто необходим в тех вопросах (проектирование, согласование), где точность превалирует над здравым смыслом. В свою очередь, стандарт BOMA позволяет девелоперам более отчетливо представлять окупаемость своего проекта, создает понятные правила расчета помещений с точки зрения их вовлеченности в общую инфраструктуру здания, исключают двусмысленные формулировки при переговорах. А также позволяет арендаторам сравнить разные предложения на рынке и даже косвенно стимулирует развитие рынка в сторону появления более цивилизованного, концептуального и качественного фонда помещений.

Основные положения стандарта

Согласно стандарту ВОМА, измерения осуществляются по внутренней доминирующей поверхности стен без учета площади колонн. При этом, для арендатора площадь помещения рассчитывается с учетом доли площадей общего пользования по формуле: умножается полезная площадь (непосредственно используемого офисного пространства, usable area) арендатора на коэффициент потерь (loss factor).

Чтобы рассчитать коэффициент loss factor применяется следующая формула: отношение полезной площади (сумма площадей помещений общего пользования и общей предполагаемой для аренды площади) к общей площади, предполагаемой для аренды (rentable area/usable area – R/U).

Коэффициент R/U («коэффициент эффективности») рассчитывается как на этаж, так и на все здание в целом. Чтобы произвести данный расчет, площади мест общего пользования разделяют на две группы:

– площади общего пользования на занимаемом арендатором этаже (коридоры, фойе, вестибюли, туалеты и другие площади общего пользования), которые распределяются между арендаторами этажа пропорционально занимаемой площади;

– площади общего пользования всего здания (парадный вход, зимние сады, помещения для охраны, столовая и т. д.), которые распределяются между арендаторами здания пропорционально занимаемой площади. При этом, в соответствии со стандартом ВОМА при расчетах арендуемой площади здания не учитываются вертикальные пролеты (лифтовые шахты, воздуховоды, лестницы общего пользования).

И в итоге полезная площадь для каждого арендатора (непосредственно используемая для офиса usable area) умножается на коэффициент R/U для его этажа и для здания в целом.

[1]Стандарт «ANSI/BOMA Z65.1-1996 Стандартный метод измерения площадей пола в офисных зданиях». Оригинальное название «ANSI/BOMA Z65.1-1996 Standard Method for Measuring Floor Area in Office Buildings».

Вы бухгалтер, но директор вас не ценит? Считает, что вы только тратите его деньги и переплачиваете налоги?

Станьте ценным спецом в глазах руководства. Научитесь работать с дебиторкой.

Записывайтесь. Обучение полностью дистанционно, выдаем сертификат.

Определение размера коммунальных платежей соразмерно площади занимаемого помещения при аренде

Related Articles

Можно ли мат капитал использовать на покупку земли под ижс

Как выписать человека с временной регистрацииичерез суд или он должен явиться лично

Возврат одежды в магазин куплена по безналу

Соглашение о порядке определения объема (количества) электрической энергии, потребленной в помещениях, являющихся общим имуществом собственников комнат в коммунальной квартире (постоянное) (выбранный способ отметить значком V ) пропорционально занимаемой площади пропорционально объему потребления в жилом помещении (комнате)[2] пропорционально количеству проживающих иной (указать способ распределения): 4. Доля каждого из участников соглашения, исходя их выбранного способа распределения[3], составляет: ФИО собственника (нанимателя) Размер доли в объеме электрической энергии, потребленной в помещениях, являющихся общим имуществом собственников комнат в коммунальной квартиреКоммунальные платежи в коммунальной квартире Оплата за электроэнергию будет проводиться в соответствии с мощностью приборов освещения и их числу в каждой комнате.

Ipc-zvezda.ru

Предпочтительно заключать договор, в котором стоимость подсобных помещений ниже стоимости торговой площади.

Если налогообложение ведется по вмененному налогу, размер торговой и подсобной площади должны быть указаны в договоре отдельно, так как подсобная площадь налогом не облагается.

Если помещение нуждается в ремонте или установке сигнализации, можно попытаться вычесть расходы из стоимости аренды, хотя, как правило, арендодатели крайне неохотно идут на подобные уступки.

Раньше арендаторам рекомендовали исключать этот пункт из договора, но в настоящее время стоимость аренды коммерческой недвижимости снижается и эта рекомендация потеряла свою актуальность.

Методика расчета мест общего пользования — аренда нежилых помещений

Рассчитать площадь, которая будет, учитываться в качестве арендуемой при исчислении арендной платы.

Решение. 1. Нормируемая (используемая) площадь здания — 2500- 190 = 2310 м2.

Коэффициент отношения общей площади к нормируемой — 2500:2310 = 1,08.

3. Арендуемая площадь — 200 × 1,08 = 216 м2. Удельный вес арендатора в используемой площади – 200:2310 — 100-8,65%.

Площадь общего пользования, приходящаяся на арендатора, — 190-8,65; 100 = 16 м2.

Площадь, учитываемая в качестве арендуемой при расчете арендной платы, — 200 + 16 = 216 м2.

Расчет арендуемой площади на основе площади общего пользования

Платеж за в коммунальной квартире будет складывать из оплаты жилой площади и оплаты за пропорциональную ей в местах общего использования.
Также, предоставляется возможность распределения коммунальных платежей при помощи установления индивидуальных приборов учета, разделения лицевого счета оплаты за коммунальное обслуживание и платежей за использование общего коммунального имущества.

Расчет арендуемой площади на основе площади общего пользования Пример.

Общая здания оптовой базы — 2500 м 2 , в том числе площадь помещений общего пользования (коридоров, санузлов, переходов) — 190 м 2 . В данном здании арендуется под склад помещение площадью 200 м 2 . Рассчитать площадь, которая будет, учитываться в качестве арендуемой при исчислении арендной платы. Решение. 1. Нормируемая (используемая) площадь здания — 2500- 190 = 2310 м 2 . 2. Коэффициент отношения общей к нормируемой — 2500_2310= 1,08.

Коммунальные платежи при аренде

Поэтому на практике организации предпочитают использовать второй способ. 33.1.1.2.

АРЕНДНАЯ ПЛАТА – ФИКСИРОВАННАЯ, “КОММУНАЛКА” – ПЕРЕМЕННАЯ При таком способе размер арендной платы в договоре складывается из двух частей: – фиксированный (основной) платеж; – переменный (дополнительный) платеж.

Фиксированный (основной) платеж – это собственно плата за площадь арендуемых помещений (здания), т.е.
плата за аренду.

Переменная (дополнительная) часть арендной платы представляет собой расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде.

Например, между организациями “Гамма” (арендодатель) и “Омега” (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв.

м. Условиями договора предусмотрено, что арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату в размере 33 400 руб.

Глава 33. коммунальные платежи при аренде

Мы — арендаторы, арендуем 543,2 м2. Общая площадь здания — 4942,4 м2.
Кроме нас существует еще 1 арендатор, арендующий 1141,6 м2. Арендодатель хочет обязать нас оплачивать стоимость коммунальных услуг сверх занимаемых нами 543,2 м2, а именно, добавив площадь МОП, которую он рассчитывает следующим образом: 1392,9 м2 (площадь МОП согласно экспликации) / 3549,5 м2 (основные помещения согласно экспликации) = 0,39 («коэффициент МОП») 543,6 м2 * 0,39 = 212 м2 (площадь МОП, которую добавил к арендуемой площади арендодатель).

То есть, арендодатель обязует нас оплачивать коммунальные услуги не за 543 м2, а за 543 м2 + 212 м2.

Мы не согласны с методикой расчета коэффициента МОП.

В свою очередь, получив от арендатора денежные средства за коммунальные услуги, он передает их коммунальным службам.

Таким образом, арендодатель выступает посредником (комиссионером, агентом) в расчетах между коммунальными службами и арендатором.

Отметим, что посреднические договоры являются возмездными договорами (ст. ст. 991, 1006 ГК РФ), поэтому сторонам нужно согласовать размер посреднического вознаграждения. Если размер вознаграждения не установлен и не может быть определен исходя из условий договора, то арендатор должен уплатить его арендодателю в размере, соответствующем стоимости аналогичных услуг (п. 3 ст. 424 ГК РФ). 33.2. ПОРЯДОК НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ Исчисление и уплата НДС с коммунальных услуг при аренде помещений часто вызывают трудности у налогоплательщиков.
Расходы по договору аренды вы отражаете по дебету счетов учета затрат (например, счет 26 “Общехозяйственные расходы”) в корреспонденции с кредитом счета учета расчетов с арендодателем (например, счет 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами”). Сумма НДС, предъявленная арендодателем, отражается по дебету счета 19 “Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям” в корреспонденции с кредитом счета 76 (Инструкция по применению Плана счетов). 33.2.1.3. ПЕРВИЧНЫЕ УЧЕТНЫЕ ДОКУМЕНТЫ Поскольку в данном случае оплата коммунальных услуг происходит в составе арендных платежей, то отдельно первичные документы на коммунальные платежи не оформляются.

Арендодателю достаточно оформить счет на оплату аренды и приложить копии первичных учетных документов коммунальных служб (счета, расчеты), если такое условие предусмотрено договором аренды.

33.2.2.
Что касается расчетов за коммунальные услуги, то арендатор по согласованию с арендодателем может оплачивать «коммуналку» либо в составе арендной платы, либо отдельно от нее.

Возможность включения коммунальных платежей в состав арендной платы установлена гражданским законодательством (ст.614 ГК РФ).

Рассмотрим несколько способов такого включения: 1. Арендная плата с учетом » коммуналки» – фиксированная. При таком способе сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг в договоре отдельно не выделяется.

Например, организации «Альфа» (арендодатель) и «Омега» (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв.

м. В договоре предусмотрено, что ежемесячная арендная плата составляет 42 952 руб.

Это связано с тем, что поставщиками данных услуг выступают коммунальные службы, плательщиками – арендодатели, а потребителями – арендаторы.

Вместе с тем порядок обложения НДС зависит от того, каким способом организованы расчеты за коммунальные услуги между арендатором и арендодателем. 33.2.1. “КОММУНАЛКА” В СОСТАВЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ Это самый простой способ, вызывающий меньше всего споров с налоговыми органами. В данном случае все поступления, в том числе коммунальные платежи, являются доходом от реализации услуг по сдаче помещений в аренду. 33.2.1.1.

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ И УЧЕТ У АРЕНДОДАТЕЛЯ Реализация услуг по предоставлению имущества в аренду признается объектом налогообложения по НДС (пп.

1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговая база определяется как стоимость услуг, исчисленная исходя из цен, установленных договором (п. 1 ст. 154, ст. 105.3, п. 1 ст. 40 НК РФ).
Что касается расчетов за коммунальные услуги, то арендатор по согласованию с арендодателем может оплачивать “коммуналку” либо в составе арендной платы, либо отдельно от нее. Возможность включения коммунальных платежей в состав арендной платы установлена гражданским законодательством (ст. 614

ГК РФ). Рассмотрим два способа такого включения. 33.1.1.

КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ ОПЛАЧИВАЮТСЯ В СОСТАВЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ 33.1.1.1.

АРЕНДНАЯ ПЛАТА С УЧЕТОМ “КОММУНАЛКИ” – ФИКСИРОВАННАЯ При таком способе сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде.

Стоимость коммунальных услуг в договоре отдельно не выделяется.

Например, организации “Гамма” (арендодатель) и “Омега” (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м.

В договоре предусмотрено, что ежемесячная арендная плата составляет 42 952 руб.

Ссылка на основную публикацию