Сдача помещения в субаренду налогообложение

Налогообложение сдача помещения в субаренду

Что нужно знать о субаренде нежилых помещений

Посреднические услуги часто оказывают агентства недвижимости, заключающие договора аренды с собственником и с его согласия осуществляют сдачу помещений третьим лицам. Для этого используется код ОКВЭД 70.31 «Деятельность агентств недвижимости» и код ОКВЭД 68.31 «Агентства недвижимости».

Такое понятие, как субаренда нежилого помещения, включает массу тонкостей и нюансов. В частности, это затрагивает уплату налогов. До 2012 года, налогообложение для лиц, заключающих договора аренды и субаренды, проходило по упрощённой схеме. В настоящее время, эти понятия попадают под общую систему налогообложения.

Под какую систему налогообложения попадает сдача нежилого помещения в аренду

350 000, 600 000, 3 000 000 и т.д. — это потенциально возможный доход, который Вы можете получить при сдаче имущества в аренду. Этот доход необходимо умножить на 6%, получим стоимость патента, которую Вы должны будете оплатить: например площадь, которую Вы сдаете от 100 до 500 кв. метров, тогда 3 000 000* 6%=180 000р. — стоимость патента.

Выбор системы налогообложения целиком зависит от Вас. ОСНО выбирать не стоит, т.к. это система налогообложения предполагает уплату налога на прибыль или налога на доходы физ. лиц (НДФЛ) и НДС (налог на добавленную стоимость), что не очень удобно в плане ведения бух. и налогового учета, да и не выгодно.

Лучшая система налогообложения при сдаче помещений в аренду

  • уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
  • ставка до 2% – принимается местным законодательством.

Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС. Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях – сократить налоговую нагрузку.

Как сдать ИП в аренду собственного нежилого помещения

  1. В «шапке» прописывается название документа с кратким обозначением, город, где совершается сделка и дата.
  2. Код ОКВЭД для ИП – коды видов деятельности, которые ведет бизнесмен, выдаваемые Росстатом.
  3. Сроки действия настоящего контракта.
  4. Персональные сведения индивидуального предпринимателя.
  5. Сведения о второй стороне сделки – если физическое лицо, то – персональные данные, место регистрации и контакты, если это юридические лица, то – указываются свидетельство о регистрации из ЕГРЮЛ и полное название предприятия.
  6. Характеристики из технического паспорта по нежилому помещению.
  7. Кадастровый номер помещения.
  8. Сумма договора – арендная оплата и стоимость помещения (если требуется заключать сделку с последующим выкупом помещения).
  9. Способы оплаты арендатором за временное пользование помещением.
  10. Детали, особенности сделки, условия эксплуатации, ремонта и другое.
  11. Заканчивается договор аренды нежилых помещений реквизитами сторон (счета в банке, реквизиты юридические, телефоны, адреса), их подписями.
  12. Если есть у индивидуального предпринимателя печать, тогда следует поставить мокрый ее оттиск.
  1. Подготовка пакета бумаг.
  2. Пользование услугами экспертного оценщика, чтобы узнать реальную стоимость своего помещения, соответствующую рыночной стоимости на дату расчета.
  3. Рекламные акции – подача объявлений, использование услуг рекламных фирм для поиска нанимателя.
  4. Прием звонков от предполагаемых нанимателей и ведение переговоров.
  5. Устный договор об условии сделки.
  6. Запись к нотариусу для совершения сделки.
  7. Встреча сторон договора у нотариуса.
  8. Составление, прочтение и подписание договора аренды.
  9. Выдача ключей от помещения арендатору.
  10. Регистрация договора в ЕГРН (если это требуется).
  11. Оплата госпошлины за регистрацию договора.

УСН (6%) или ЕНВД от сдачи в аренду нежилых помещений

К торговым местам относятся здания, строения, сооружения (их часть) и (или) земельные участки, используемые для совершения сделок розничной купли-продажи, а также объекты организации розничной торговли и общественного питания, не имеющие торговых залов и залов обслуживания посетителей (палатки, ларьки, киоски, боксы, контейнеры и другие объекты, в том числе расположенные в зданиях, строениях и сооружениях), прилавки, столы, лотки (в том числе расположенные на земельных участках), земельные участки, используемые для размещения объектов организации розничной торговли (общественного питания), не имеющих торговых залов (залов обслуживания посетителей), прилавков, столов, лотков и других объектов.

Одновременно сообщаем, что в соответствии с пп. 13 п. 2 ст. 346.26 Кодекса на уплату единого налога на вмененный доход могут переводиться налогоплательщики, осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере оказания услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей.

Советы экспертов по оформлению (по ГК РФ) аренды нежилого помещения: режим налогообложения и гражданский кодекс

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

  • Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
  • В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
  • Считается, что при сдаче в аренду жилого помещения, оно окупается за 15-17 лет. Нежилое помещение при сдаче под офис окупится за 9-10 лет, а под торговые площади за 6-8 лет. Ясно, что очень важно знать, какие платятся налоги при сдаче нежилых помещений в аренду.

    Налогообложение доходов от сдачи имущества в аренду

    В первом случае при выплате арендодателю-гражданину дохода в виде арендной платы организация-арендатор выступает в роли налогового агента. Поэтому она обязана удерживать из суммы выплачиваемого дохода НДФЛ и перечислять его в бюджет (п.п. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 226 НК РФ).

    Во втором случае в обязательном порядке согласно п. п. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ исчисление и уплата НДФЛ производится физическими лицами, получившими вознаграждения от физлиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества.

    Налоги при сдаче в аренду нежилого помещения

    Существует еще одна сторона арендных отношений: доход, превышающий 1,5 млн. руб. и связанный с предпринимательской деятельностью, требует наличия регистрации юридического лица. В противном случае в отношении налогоплательщика может быть возбуждено уголовное дело (ст. 171 УК РФ). При доходах ниже полутора миллионов и неуплате налога ответственность будет административной: штраф 500-2000 руб.

    Одним из самых прибыльных видов предпринимательства является сдача в аренду помещений. Это могут быть торговые, офисные, складские, производственные помещения. Однако чтобы вести этот бизнес по сдаче в аренду нежилых помещений, необходимо иметь право собственности на них. Можно ли заработать таким способом, не являясь при этом собственником? Можно. Для этого существует субаренда.

    Сдача помещений в аренду

    Это понятие означает передачу в аренду помещения, которое арендовали вы сами. Происходит это следующим образом. Вы ищете выгодные и долгосрочные предложения аренды. А затем заключаете с собственником договор, в котором он наделяет вас правом передавать помещение в субаренду. Например, вы арендовали пустую квартиру за 10 000 рублей. Если сделать в ней косметический ремонт и обставить нехитрой мебелью, можно смело пересдавать ее за 20 000. Однако помните, договор аренды должен быть заключен на длительный срок. Только в этом случае возможно получение прибыли.

    Доход от субаренды ограничивается только вашим воображением и здравым смыслом. Цену на субаренду вы устанавливаете сами. Можно арендовать хоть самолетный ангар. Оборудуете его как мастерскую — получите в разы больше, чем вложили. А если собственник захочет разорвать контракт, вы легко переедете в другое подобное помещение, ничего не потеряв. Весь инструмент и оборудование останется с вами.

    Под какой вид налогообложения попадает сдача помещения в субаренду

    1. На территории России нет обязательной системы налогообложения, которая может применяться в зависимости от вида осуществляемой предпринимательской деятельности. С 2013 года организации могут применять ЕНВД в добровольном порядке (п. 2 ст. 346.28 НК РФ). А совмещение ОСНО и УСН законодательством не предусмотрено.

    2. Минэкономразвития России в Письме от 01.11.2011 № ОГ-Д18-1906 указало, что сдача в субаренду арендованного недвижимого имущества относится в ОКВЭД к коду 70.20.2 «Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества» в классе 70 «Операции с недвижимым имуществом».

    Есть ли разница между арендой и субарендой нежилого помещения, если его сдал ИП, и как оформляются такие сделки?

    Бизнес на аренде недвижимости, как показывает практика, приносит хороший доход. Ряд предпринимателей специализируется на сдаче во временное владение и пользование объектов недвижимого имущества. Своего и чужого.

    Какие особенности имеет данная процедура? В чем отличие аренды от субаренды, кому же предприниматели чаще всего сдают собственную недвижимость — ответы на все эти вопросы далее в статье.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

    Отличия аренды от субаренды

    Основываясь на нормах ст. ст. 606, 615, 650 Гражданского кодекса РФ, можно сделать следующие выводы:

      При аренде нежилой недвижимости ИП передает во временное владение и пользование свое имущество – принадлежащее ему на праве собственности. Субаренда имеет место, когда ИП сам выступает арендатором недвижимости, но не пользуется ею, а передает данные полномочия за плату третьему лицу.

    Кому предприниматель обычно сдает собственную недвижимость?

    Круг субъектов гражданского права не ограничен. Сделки могут заключать лица, обладающие дееспособностью и правоспособностью. Соответственно, аренда и субаренда может быть оформлена между, с одной стороны, индивидуальным предпринимателем, с другой:

    • ИП;
    • юридическим лицом;
    • государственным органом;
    • муниципальным образованием, организацией.

    Можно заключать аренду и с физическим лицом. Ведь нежилое помещение не всегда используется в коммерческих целях. Человек, не имеющий статуса ИП, например, может использовать некий склад для хранения личных вещей.

    Составление договора аренды

    Аренда между ИП и собственником оформляется по правилам, установленным в главе 34 ГК РФ. Стороны оговаривают в документе:

    • предмет сделки;
    • порядок осуществления платежей и их размер;
    • ответственность;
    • особенности возложения обязанностей по содержанию имущества;
    • срок действия сделки.

    Кстати, договор может быть заключен и бессрочно.

    А если субаренда?

    По сути, сторонам остается договориться о размере и сроках оплаты за пользование нежилым помещением, об особенностях содержания объекта недвижимости. Как отмечалось, срок субаренды, на который собственник сдал помещение, не может быть больше, чем срок договора аренды, но может быть меньше него.

    Если любой из указанных договоров заключается на 12 месяцев и более, то сторонам нужно будет обратиться в органы Росреестра или МФЦ, чтобы зарегистрировать сделку.

    Такая обязанность установлена ст. 651 ГК РФ.

    Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

      Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

    Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  • Договор аренды здания или сооружения, заключенный на «срок» не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
  • Подробнее про договор субаренды и аренды нежилых помещений для ИП мы писали здесь.

    Различия при соглашении с физическим и юридическим лицом

    В целом, договоры заключаются по схожему алгоритму:

    1. Стороны проверяют документы на недвижимость и изучают личность контрагента.
    2. Обсуждаются условия договора.
    3. Подписывается соглашение и акт приема-передачи.
    4. Осуществляется регистрация сделки в компетентных органах, если есть такая необходимость – если того требует закон.

    В чем же разница?

    1. Решение о заключении договора юр. лицом принимают его компетентные органы управления или общее собрание. Физ. лицо – это один человек, который принимает решение о заключении договора, исходя из собственных соображений.
    2. Юр. лицу требуется представить довольно объемный пакет документов:

    • учредительные бумаги;
    • свидетельства ИНН и ОГРН или выписку из налоговой, содержащую информацию, о том, что компания зарегистрирована в законном порядке;
    • приказ о назначении руководителя, доверенность на представителя.
  • Если договор долгосрочный, то нужно разница имеется и в размере госпошлины.

    • Для юр. лиц она составляет 22 тыс. рублей.
    • Для «физиков» – 2000 рублей.
  • Особенности налогообложения

    Многое зависит от того, используется ли недвижимость в коммерческих целях.

    Если ИП сдает объект в аренду, не занимаясь этим на постоянной основы, то можно уплачивать налог, как физ. лицо – в размере 13%. Если же аренда недвижимости – систематическая деятельность, с которой предприниматель получает регулярный доход, то нужно уплачивать налог, в зависимости от того, какая система налогообложения выбрана. Например, УСН 6% или УСН «доходы минус расходы» – 15%.

    Возможно сдавать нежилую недвижимость, имея патент на это.

    Про налогообложение сделки по аренде нежилых помещений для ИП подробнее говорится тут.

    Оформление патента

    Патентная система налогообложения хороша тем, что избавляет ИП от сдачи отчетности. Минус, что налог уплачивается с фиксированной суммы дохода, не реальной, а предполагаемой. Чтобы получить патент, ИП должен:

    • быть собственником недвижимости;
    • иметь объекты, находящиеся в одном регионе;
    • получать доход в сумме до 60 млн. рублей.

    Таким образом, свои плюсы у патента на сдачу есть. Но и минусов хватает. Стоит ли выбирать данную систему налогообложения – каждый должен решать самостоятельно. Таким образом, аренда и субаренда нежилых помещений ИП имеет ряд нюансов. Но, в целом, процедуры должны соответствовать правилам, установленным ГК РФ.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Это быстро и бесплатно !

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Субаренда нежилого помещения налоги

    Краткое содержание

    • Какой процент налога платиться за субаренду нежилого помещения? Спасибо!
    • Может ли автосервис сдать в субаренду нежилое помещение. Автосервис на ЕНВД.
    • Субаренда нежилого помещения
    • Налог на нежилое помещение
    • Договор субаренды нежилого помещения
    • Налог с продажи нежилого помещения
    • Налог на имущество на нежилое помещение

    Вопросы

    1. Какой процент налога платиться за субаренду нежилого помещения? Спасибо!

    1.1. Здравствуйте! Налога на субаренду в Налоговом кодексе нет.Если Вы арендуете у физического лица,то обязаны,как налоговый агент по НДФЛ , удержать 13%.

    2. Может ли автосервис сдать в субаренду нежилое помещение. Автосервис на ЕНВД.

    2.1. Доход, полученный от субаренды, по своей природе не попадает под налоговый режим ЕНВД. Только упрощенка.

    3. Я зарегистрирована как ИП розничная торговля на ЕНВД, сейчас хочу открыть ОКВЭД на субаренду нежилого помещения и по этому ОКВЭД налогообложение УСН, какие документы я сейчас должна подать в налогову.

    3.1. Должны платить и по ЕНВД налог и налог в соответствии с УСН. Надо подать заявление (уведомление)) о применении этого режима. Согласно гл. 26.2 НК РФ. Упрощенку будете применять не сразу.

    3.2. Если будут соблюдены эти требования то можно режимы совмещать, а подать надо заявление в налоговую.
    Фирмы и ИП могут при желании одновременно применять ЕНВД и УСН. Однако только при соблюдении следующих условий:

    общая численность сотрудников фирмы или ИП не должна превышать 100 человек (подп. 15 п. 3 и п. 4 ст. 346.12 НК РФ);
    остаточная стоимость всех основных средств, используемых налогоплательщиком, должна быть не более 150 млн руб. (подп. 16 п. 3 и п. 4 ст. 346.12 НК РФ);
    пределы доходов, установленные для применения УСН, определяются только в отношении тех из них, которые получены в рамках УСН (п. 4 ст. 346.12 и п. 7 ст. 346.26 НК РФ);
    налогоплательщики обязаны вести раздельный учет операций, относящихся к применяемым ими системам налогообложения (п. 8 ст. 346.18 и п. 7 ст. 346.26 НК РФ)

    3.3. Для того, чтобы добавить новый ОКВЭД, надо подать в налоговую инспекцию заявление по форме Р 24001.
    С доходов от субаренды Вам придется платить налоги по общей системе налогообложения. Перейти на уплату УСН возможно только с 01 января следующего года, подав заявление по установленной форме. (ст 346.13 НК РФ)

    4. Арендуем нежилое помещение у ип без ндс, хотим сдать в субаренду это помещение. Мы на ОСНО, субаренда будет выставляться с ндс или без ндс?

    4.1. Здравствуйте,
    Вы задаете не юридический вопрос.
    Обратитесь к опытному бухгалтеру или в налоговую инспекцию.
    Желаю Вам удачи и всех благ!

    5. Может ли физическое лицо сдать в Субаренду (согласие собственника помещения имеется) нежилое помещение? Какие налоги выплачивать?

    5.1. Если договором аренды предусмотрена сдача в субаренду, то можно. Придется заплатить налог 13% с дохода на основании главы 23 НК РФ. Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!

    5.2. Может сдать в субаренду тольк опри наличии такого права в догвооре арены, у Вас оно имеется. Налог платитс в общем порядке 13 процентов, ст.208 НК РФ.

    5.3. Арендатор с согласия арендодателя вправе сдавать помещение в субаренду. Налог уплачивается с полученного дохода, т.е. разницы между арендной платой арендодателю и арендной платой, которую арендатор будет получать от субарендатора. Для физ. лица НДФЛ по ставке 13%. Однако постоянный доход от сдачи имущества в субаренду является доходом пот предпринимательской деятельности, налоговый орган обязательно обратит на это внимание. Поэтому регистрируйте ИП и по УСН платите налог по выбранной Вами ставке.
    Ст.207-210,224, глава 26.2 НК РФ.

    5.4. Здравствуйте. Да имеете такое право. Это регламентируется ст. 615 ГК РФ.
    Реализация услуг по предоставлению имущества в субаренду признается объектом налогообложения по НДС п. 5 ст. 38, п. 1 ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ.
    По общему правилу налоговая база определяется как стоимость этих услуг, исчисленная исходя из цен, установленных договором субаренды без учета НДС п. 1 ст. 154, абз. 3 п. 1 ст. 105.3 НК РФ.

    6. Я ИП, у меня патентная система налогооблажения. Я снимаю нежилое помещение и часть его сдаю по договору субаренды. В каком размере я должна платить налог? Могу ли я вообще его не платить, ведь сдаваемая площадь маленькая.

    6.1. Здравствуйте.
    Законодательство Российской Федерации о налогах и сборах состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним федеральных законов о налогах, сборах, страховых взносах.

    По выбранной и оплата налога.

    7. Я ИП и нахожусь на ЕНВД, основной вид деятельности — торговля. Временно хочу сдать нежилое помещение в субаренду, будет ли она подподать под ЕНВД? И надо в этом случае платить НДС?

    7.1. Вы не указали кому принадлежит помещение Если Вы не собственник, сдать в субаренду можно только с согласия собственника. ЕНВД на субаренду распространятся не будет.

    8. ООО (ЕНВД + ОРНО) освобождено от НДС, сдает в субаренду нежилое помещение ООО (прочий доход). Надо ли выписать счет фактуру без НДС и записать ее в книгу продаж?

    8.1. В письме Минфина России от 25 ноября 2014 г. N 03-07-09/59838 сказано, что на основании подпункта 1 пункта 3 статьи 169 Налогового кодекса РФ налогоплательщик обязан составить счет-фактуру, вести журналы учета полученных и выставленных счетов-фактур, книги покупок и книги продаж при совершении операций, признаваемых объектом налогообложения (за исключением, в частности, операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения) в соответствии со статьей 149 Кодекса). При этом запрета на составление счетов-фактур при осуществлении указанных операций нормами статьи 169 НК РФ не предусмотрено.

    9. Ооо торговля сдает в субаренду нежилое помещение. Может ли быть применена усн или только осно? (основная деятельность енвд)

    9.1. Здравствуйте, Артем!
    Организации и индивидуальные предприниматели, перешедшие в соответствии с главой 26.3 НК на уплату единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности по одному или нескольким видам предпринимательской деятельности, вправе применять упрощенную систему налогообложения в отношении иных осуществляемых ими видов предпринимательской деятельности. При этом ограничения по численности работников и стоимости основных средств, установленные Налоговым кодексом, по отношению к таким организациям и индивидуальным предпринимателям определяются исходя из всех осуществляемых ими видов деятельности, определяется по тем видам деятельности, налогообложение которых осуществляется в соответствии с общим режимом налогообложения.

    Поэтому если Ваш доход не превышает 45 млн. руб. в год и численность штата менее 100 чел., то Вы можете пользоваться УСН.

    Субаренда и ЕНВД: сложные вопросы (Ручинская И.)

    Дата размещения статьи: 24.05.2015

    Юридические аспекты договора субаренды

    ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). В этом случае ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
    Статья 615 ГК РФ не определяет, в какой форме должно быть выражено согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду. Зачастую условие о возможности субаренды включают в договор аренды.
    Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
    К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
    Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

    Часть площади торгового зала магазина, сдаваемая в субаренду, не учитывается при расчете ЕНВД

    При передаче арендатором в субаренду части торгового зала магазина (павильона) исчисление единого налога на вмененный доход рассчитывается исходя из арендуемой площади торгового зала за вычетом площади торгового зала, переданной в субаренду. Основанием для уменьшения объекта налогообложения единым налогом на вмененный доход является договор субаренды, заключенный арендатором — налогоплательщиком указанного налога. Такие разъяснения даны Минфином в Письме от 09.12.2013 N 03-11-11/53554.
    Ранее ведомство считало, что в качестве правоустанавливающего документа для определения площади торгового зала обязательно следует использовать инвентаризационные документы, в том числе экспликацию, выданную бюро технической инвентаризации (Письмо Минфина России от 22.01.2008 N 03-11-05/10). Учитывая более свежую позицию Минфина России, сведения из БТИ в рассматриваемой ситуации не нужны.
    Некоторые арбитражные суды разделяют позицию Минфина России и признают правомерным исчисление ЕНВД без учета площади, переданной налогоплательщиком в субаренду (Постановления ФАС Уральского округа от 23.01.2012 N А60-10259/2011, ФАС Дальневосточного округа от 11.03.2009 N Ф03-623/2009, ФАС Московского округа от 16.04.2009 N КА-А40/2929-09).

    Сдача в субаренду торговых мест, объектов торговли и общепита подпадает под «вмененку»

    Деятельность компании или ИП по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети (прилавков, палаток, контейнеров, боксов и других объектов), а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей, может быть переведена на уплату ЕНВД.
    При этом правила о договоре аренды распространяются и на договор субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Так, договор субаренды предусматривает передачу арендатором имущества во временное владение и (или) пользование другой стороне — субарендатору. Отметим, что субаренда возможна только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). То есть субарендатор вправе использовать имущество только на условиях, согласованных с арендодателем.
    Таким образом, сдача торговых мест, объектов торговли и общепита в субаренду может переводиться на ЕНВД. Аналогичные выводы содержатся в Письмах Минфина России от 28.08.2008 N 03-11-04/3/405, от 18.07.2008 N 03-11-04/3/332, от 08.04.2008 N 03-11-04/3/179.

    Деятельность арендодателя, если арендатор сдает торговое место в субаренду для осуществления розничной торговли, переводится на ЕНВД

    На практике может случиться ситуация, когда арендатор торгового места сдает его в субаренду для осуществления розничной торговли субарендатором.
    По мнению Минфина России, арендодатель может применять ЕНВД на основании пп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ (Письмо от 18.02.2008 N 03-11-04/3/78). Ведомство считает, что в этом случае исчисление ЕНВД осуществляется исходя из общей площади торгового комплекса, передаваемой в аренду для оказания арендодателем услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест.

    Помещения, сданные в субаренду, уменьшат ЕНВД

    Разъяснения, данные специалистами Минфина России в письме от 09.12.2013 № ­­03-11-11/53554, будут интересны компаниям, которые осуществляют розничную торговлю и являются плательщиками ЕНВД. По мнению финансистов, если часть торговой площади ­сдана в аренду (субаренду), то расчет налога нужно производить без учета этой площади.

    Субаренда уменьшит налог

    В комментируемом письме специалисты Минфина России рассмотрели следующую ситуацию. Компания осуществляет розничную торговлю на арендованной площади торгового зала магазина. По этому виду деятельности она является плательщиком ЕНВД. Впоследствии часть арендованной площади была сдана в субаренду. Возникает вопрос: какой размер торговой площади нужно брать в расчет ЕНВД (с учетом части торгового зала, сданной в суб­аренду, или нет)? Ведь организации и предприниматели, осуществляющие розничную торговлю через объекты стационарной торговой сети, имеющие торговые залы, при расчете суммы ЕНВД используют физический показатель «площадь торгового зала (в квадратных метрах)». Такое правило установлено в п. 3 ст. 346.29 НК РФ.

    Финансисты при решении данного вопроса заняли позицию в пользу налогоплательщиков. Они пришли к выводу, что при передаче арендатором в субаренду части торгового зала магазина расчет единого налога нужно производить, исходя из арендуемой площади торгового зала за вычетом площади торгового зала, переданной в субаренду. Сразу скажем, что рассуждения специалистов финансового ведомства справедливы и для ситуации, когда ЕНВД рассчитывает собственник торговых помещений, ­которые частично сданы в аренду.

    Для начала финансисты напомнили, что понимается под площадью торгового зала для целей ЕНВД. Это часть магазина, павильона (открытой площадки), занятая оборудованием, предназначенным для выкладки, демонстрации товаров, проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, площадь рабочих мест обслуживающего персонала, а также площадь проходов для покупателей (ст. 346.27 НК РФ). К площади торгового зала относится также арендуемая часть площади торгового зала.

    А вот площадь подсобных, админи­стративно-бытовых помещений, а также помещений для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже, в которых не производится обслуживание покупателей, не относится к площади торгового зала.

    Площадь торгового зала определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов. К ним относятся любые документы на объект стационарной торговой сети. Они должны содержать информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право пользования данным объектом (например, договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения.

    Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду, конечно при условии, что арендодатель дал на это свое согласие (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Следовательно, на площади, сданной в суб­аренду, компания свою деятельность в области розничной торговли не осуществляет. Поэтому эту площадь нужно исключить из расчета суммы ЕНВД.

    Аренда должна быть реальна

    Как показывает анализ судебной практики, встречаются случаи, когда налоговые органы на местах включают площадь сданных в аренду (субаренду) помещений в расчет суммы ЕНВД. Так, в постановлении ФАС Дальневосточного округа от 11.03.2009 № А37-750/2008 была рассмотрена следующая ситуация. Индивидуальный предприниматель имел в собственности нежилое помещение, в котором располагался магазин. Часть торговых площадей была сдана в аренду. При расчете ЕНВД предприниматель не учитывал площади, переданные в аренду.

    В ходе налоговой проверки инспекторы доначислили ему сумму ЕНВД, включив в расчет сданные в аренду площади. По мнению проверяющих, предприниматель, осуществляя деятельность в объекте стационарной розничной торговли, имеющем торговый зал, должен был осуществлять расчет ЕНВД, исходя из физического показателя «площадь торгового зала», которая указана в инвентаризационных и правоустанавливающих документах на помещение.

    Но суды с решением налоговых органов не согласились. Факт сдачи помещения в аренду предприниматель подтвердил договором аренды, актом приема-передачи помещения и платежными документами по арендной плате. Налоговики не доказали, что бизнесмен на спорных площадях осуществлял свою деятельность. Поэтому арбитры признали доначисление ЕНВД неправомерным.

    Аналогичные выводы содержатся в постановлениях ФАС Уральского округа от 23.01.2012 № Ф09-8797/11, Московского округа от 16.04.2009 № КА-А40/2929-09.

    Но учтите, если налоговики докажут, что договор аренды (субаренды) был заключен лишь с целью минимизации ЕНВД, а площади фактически использовались в деятельности арендодателя, то судебное разбирательство выиг­рать не получится (постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.06.2012 № А56-46439/2011).

    В рассматриваемом письме специалисты Минфина России отметили, что основанием для уменьшения объекта обложения ЕНВД будет являться договор субаренды, заключенный арендатором. Обратите внимание: ранее финансисты высказывали точку зрения, что для расчета площади торгового зала одного договора аренду (субаренды) недостаточно. По их мнению, у налогоплательщика должны быть на руках еще и инвентаризационные документы, в том числе экспликация, выданная бюро технической инвентаризации, подтверждающие площадь торгового зала (письмо Минфина России от 22.01.2008 № 03-11-05/10). Поэтому, на наш взгляд, чтобы избежать споров с проверяющими, лучшее заранее подготовить весь пакет документов.

    Ссылка на основную публикацию